• 土地财政依赖与房价上涨 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


      中图分类号:F299.23 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2015)14-0211-03

      一、中国房地产行业现状

      自1998年住房改革以来,房地产行业得到了快速的发展,渐渐成为了中国经济的支柱行业之一。房地产业的快速发展,拉动了建筑、钢铁、水泥、家电等与之相关的产业的发展,创造了大量的就业机会,为中国GDP的增长作出了卓越的贡献。同时,土地是房地产业最为重要的生产资料,这促使土地市场商品化。地方政府作为土澳门威尼斯人注册官网为您倾心打造最佳娱乐游戏天堂,澳门威尼斯人官方平台老虎机让大家打开了娱乐世界的一个新的大门,澳门威尼斯人在线平台力求打造出全球第一的娱乐品牌,在澳门威尼斯人在线平台娱乐拥有各种球类游戏,如果游戏者在娱乐的过程中对澳门威尼斯人注册官网游戏评价有异议都可以提出地市场的唯一供给者,处于垄断地位,独享土地出让收入,土地出让收入也逐渐成为地方政府重要的财政来源。充裕的财政预算外收入也让地方政府尽可能改善城市的基础建设,更好得为城市的经济发展做好规划和引导。房地产业的发展对经济、社会发展良性的推动作用,每一位公民都能切身感受到。

      然而,房地产业高速的发展致使今日的房价之高,令民众难以承受;而房地产行业与众多行业有着千丝万缕的关系,因此房地产行业有着牵一发而动全身的重要性。房价大幅波动,将会对社会经济的方方面面产生巨大的负面影响。房地产行业危机会成倍传导到其他行业,甚至引发金融危机,造成社会的动荡。宋勃(2010)总结了房价过度波动三个主要方面的负面影响。第一,房价的过度波动会导致宏观经济的波动。国际货币基金组织在发达国家房地产价格暴跌的研究中发现,它所造成的损失是股价暴跌造成资产损失的2倍以上,且最终影响国内生产总值平均下跌8%。第二,房地产价格的过度波动会导致资源配置的扭曲。房价的高速上涨或吸引到更多各行各业的资金流向房地产业,而导致社会经济结构失衡。第三,当房地产价格一旦停止上涨,或上涨趋势减慢,将会对房地产业投资的其他行业、提供信贷资金的银行产生重大影响,导致金融风险积聚。例如,美国房地产次贷危机就引发了2008年全球金融危机。由此可见,研究房地产快速上涨的根源具有重要的现实意义。

      目前,国内学者对于土地与房价的关系更多的是从地价,土地出让方式,土地供给等角度进行研究。其中一些学者着重探讨了土地财政对房价的影响。我国20世纪90年代实行财政分税制后,地方政府在承担地方了大量的民生责任和地方发展责任。而这需要大量的资本开支,地方财政急需增加收入来源。为此,地方政府有动机去抬高土地价格,从而获得高额土地出让收入,导致地方政府对于土地财政的依赖。因此,要想推高土地价格,必须有房价的不断上涨作为支撑,那么地方政府对于土地财政的依赖对房价上涨的影响是如何呢?

      二、研究样本

      本文以我国30个省区为研究样本,其中包括除台湾省之外的23个省和北京、天津、重庆、上海4个直辖市,以及除西藏以外(西藏部分数据缺失)的4个自治区。样本区间为2000―2012年。文中房地产价格、居民收入、总人口数等数据来自2000―2012年的《中国统计年鉴》中的商品房平均销售价格、人均可支配收入、常住人口数。房地产存量数据由人均住房建筑面积与总人口数的乘积得出。为了描述地方政府对于土地财政的依赖程度,本文选取土地财政收入占地方财政收入的比重来对土地财政依赖度TDYL进行衡量。

      三、实证分析

      本文所用数据为面板数据,为了避免伪回归,需要对模型中的变量进行单根检验。检验结果表明所有变量的一阶差分是稳定的。一阶差分方程符合建模要求。

      近年来政府对于房地产市场的干预呈现常态化,虽然干预的原因各有说辞,但是地方财政对土地财政的依赖会加大政府干预的力度。据此可以建立一个同时考虑土地财政依赖度的计量经济学模型:

      式(1)中,表示t期地区i的土地财政依赖度,表示第t期地区i的房地产价格,表示第t期地区i的居民收入水平,表示第t期地区i的房地产供给,表示第t期地区i的总人口,表示t-1期房地产建筑成本,表示第t期地区i的利率水平,为模型的随机扰动项,包括了该计量模型未考虑到的其他影响房价的因素。

      在本文计量模型中滞后一期的因变量是作为自变量存在的,因此,本文的模型为动态面板数据模型。由于滞后因变量于误差项相关,固定效应和随机效应估计结果都是有偏的,因此,本文采用系统GMM法对模型进行估计。系统GMM法的原理是,首先通过一阶差分解决变量不稳定性问题,然后通过根据变量来解决内生性问题,最后通过引入滞后因变量解决序列相关性问题。在本文的计量实证中,假设上期房价为内生变量,其他变量均为外生变量。

      模型1是不考虑经济基本面等因素,仅仅考虑上期房价对本期房价影响的模型。模型1的AR(1)的p值=0.00<0.05,AR(2)的p值=0.06>0.05,这表明模型1在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.79,表明所有工具变量是有效的。模型1显示,在不考虑经济基本面等因素的情况下,上期房价系数为负,且在5%的水平上显著。上期房价增长率每增加1%,本期房价增长率将减少0.12%。由此可见,上期房价上涨幅度越大,商品房供给本期供给就会增加,本期住房需求也可能会减少,从而使得本期房价涨幅减小。

      模型2在模型1的基础上考虑了经济基本面的影响。模型2的AR(1)的p值=0.00<0.05,AR(2)的p值=0.18>0.05,这表明模型2在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.87,表明所有工具变量是有效的。模型2显示,在考虑经济基本面等因素的情况下,解释变量符号基本与预期一致。上期房价增长率每增加1%,本期房价增长率将减少0.09%;年人均可支配收入每增加1%,本期房价增长率将增加0.33%;上期住宅房地产存量每增加1%,本期房价增长率将减少0.43%;上期房屋竣工造价每增加1%,房价增长率将增加0.09%。由此可见,基本面影响因素中,住房存量、收入对房价波动的影响大于房屋竣工造价。本期贷款利率每增加1%,房价增长率将减少0.02%,表明央行的利率政策的确对房价的波动有影响。   模型3在模型2的基础之上考虑了晋升压力和土地财政依赖度对房价上涨的影响。模型3的AR(1)的p值=0.00<0.05,AR(2)的p值=0.26>0.05,这表明模型2在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.88,表明所有工具变量是有效的。模型3的面板数据分析结果显示,在考虑晋升压力和土地财政依赖度等影响因素的情况下,解释变量符号依然与预期一致。在1%的显著水平上,土地财政依赖度的系数显著为正,土地财政依赖度每增加1%,本期房价增长率将增加澳门威尼斯人注册官网为您倾心打造最佳娱乐游戏天堂,澳门威尼斯人官方平台老虎机让大家打开了娱乐世界的一个新的大门,澳门威尼斯人在线平台力求打造出全球第一的娱乐品牌,在澳门威尼斯人在线平台娱乐拥有各种球类游戏,如果游戏者在娱乐的过程中对澳门威尼斯人注册官网游戏评价有异议都可以提出0.1%;上期房价增长率每增加1%,本期房价增长率将减少0.06%;年人均可支配收入每增加1%,本期房价增长率将增加0.36%;上期住宅房地产存量每增加1%,本期房价增长率将减少0.6%;上期房屋竣工造价每增加1%,房价增长率将增加0.06%;本期贷款利率每增加1%,房价增长率将减少0.02%。

      四、结论及政策建议

      (一)结论

      实证分析结果表明,土地财政依赖度越大,房价上涨越快,土地财政依赖对房价上涨有正向的作用。

      (二)政策建议

      从实证结论可以得出,若要抑制房价的快速上涨,可以从以下方面着手。第一,改变自1994年实行“分税制”以来出现的问题,通过制度变革来改变目前地方政府的财力与事权不匹配的格局,从根本上消除地方政府热衷于土地财政的内在激励机制。第二,对目前的土地招挂拍制度进行改革,严格限制地方政府因为土地市场垄断而获取巨额利润的机会。第三,可以考虑把土地财政收入纳入中央政府的专项收入,让中央政府承担原来由地方政府承担的一些教育、社会保障和农业科技事业的支出,并增加这些支出的透明性和可监督性,建立明确的、可预期并可核查的中央向地方转移支付制度,通过这种制度来消除地方政府对土地财政的依赖。第四,适时推动房产税改革,推进房产持有环节的征税,以此增加地方政府财政收入,从而削弱地方政府对于土地财政的依赖。


    文章www.6546c.com 文章www.6546c.com 文章www.6546c.com

    上一篇:加强财政审计工作,推进财政资源合理配置

    下一篇:高三数学教学感悟